注文住宅を建てる際の土地探しのポイント｜建築条件付き売地も紹介

皆さまこんにちは！埼玉県さいたま市・加須市・幸手市・越谷市等で、自然素材を使ったセミオーダー型規格住宅のBinOや、

デザイナーズ住宅をリーズナブルにご提案するUNSTANDARDの新築住宅の建築を、土地探しからご提案する株式会社テクノホーム-Life Style Design-です！

 

さて、今回のテーマはこれから埼玉県内で新築住宅を検討される方で、土地探しからスタートする方に向けて

「土地探しのポイント」に関して有益な情報をお届けできればと思います。

テクノホームは、工務店でありながら創業29年目を迎える不動産会社でもありまして、社員5名中2名が不動産に関する国家資格である

宅地建物取引士です。

その為、当社でご建築をいただくお客様のうち、約8割ほどのお客様におかれましては、「土地探し」「建築」をワンストップで

お力添えをさせていただいております。

 

しかしながら、当社のように建築と不動産業を兼業で行っている会社ばかりではなく、工務店と不動産会社が分離していて

お客様自身が土地を探してこなければならないケースもあります。

もしくは、不動産会社としての免許である「宅建業者免許」を保有していない工務店やハウスメーカーの担当者が、

お客様の土地探しを行うことで、【家が建築できない土地の契約をしてしまった】【予算を伝えて設計したのに、かなり予算オーバーした】

【契約後に地盤補強の追加費用を提示された】

等のトラブルが起こることもあります。そんなことが起きてしまっては、せっかくのマイホーム計画が台無しどころか、

家の建てられない土地を購入してしまう等、大変な問題につながる恐れもあります。

 

（上記トラブル例参照元：戸建住宅のトラブル事例一覧｜住まいるダイヤル）

 

そこで今回は、注文住宅を建築する際にはかかせない「土地探し」で重要な次のポイントをお届けします。

・建築してもらいたい会社を決めてから、土地探しを検討する

・土地探しは「宅建業免許」を保有する建築会社とともに行う

・市街化調整区域の土地は要注意

・建築会社の「概算資金計画書」を根拠に土地契約を進めない

 

それでは一つずつ解説していきます。

 

 

建築してもらいたい会社を決めてから、土地探しを検討する

 

 

 

まず一つ目のポイントは「土地探しの順序」に関してです。

お客様の中には、注文住宅を建築する際に先に土地を決めた方がいいのではと思われる方がいらっしゃいます。

当然、それも決して間違っているというわけではないですが、予算を設定して行う家づくりの場合には、

順序的には

①建築してもらいたい会社を決める

②建築したい家の種類（平屋・2階建て等）や大きさをある程度決める

③土地探しを始める

という流れにすることが、スムーズな家づくりをする上では望ましい流れです。

 

 

建築してもらいたい会社を決める

 

これが一つ目の順序となります。建築してもらいたい会社を決めることで、その会社が提供する住宅を検討し、

より具体的に自身が建築したい建物のイメージを膨らませることもできます。

また、建築会社によっては建物の構造も違いますし、構造によっては重量等も異なります。種類が異なれば、

その後の「資金計画書」の工事費用も大幅に異なる場合があるため、その後の流れのベースとなる「建築会社」の

選定をまずはじめに行う必要があります。

 

 

建築したい家の種類（平屋・2階建て等）や大きさをある程度決める

 

二つ目の順序としては、建築した家の種類や大きさをある程度決めることとなります。

それは、土地探しを進めていく上で最も重要なポイントとなるためです。

例えば、次のようなケースを考えてみたいと思います。

 

■　建築したいメーカー　：A社

■　建築したい建物　：建物の幅が10ｍほどの平屋

■　建築したい地域　：さいたま市中央区

■　建築総予算　：4000万円

 

上記のケースを見ると、このケースは破綻している可能性が非常に高いといえます。

その理由としては、建築したい地域のさいたま市中央区には建物の幅が10ｍ程の平屋が建築できる土地を

見つけることは相当に困難であり、また万一そのような物件があったとしても、坪単価100万円を超す（※）のさいたま市中央区エリアであると、

総予算を大幅に超過してしまう為です。

 

（※参考：全国地価マップ）

 

 

土地探しを始める

 

三つ目の順序が土地探しとなります。建てたいメーカーが決定し、希望の住宅種類や大きさがある程度決まると、建物本体価格がある程度可視化されます。

ベースとなる建物プラン・建物価格を基に、建築に適した物件を探していくことになります。

建物には建築基準法という法律があり、土地には都市計画法等法律や条例等があり、その法律や基準に合致している土地を探していかなければなりません。

得に土地に関する法律は、複雑な法律や専門用語等が飛び交っており一般の方には分かりづらい内容となっているため注意が必要です。

 

 

土地探しは「宅建業免許」を保有する建築会社とともに行う

 

 

注文住宅を建築する場合の土地探しでは、「宅建業免許（不動産業者）」を保有する建築会社とともに行うことが望ましいです。

その理由は、お客様自身の身を守るためです。

土地（不動産）は権利関係が複雑で法令上の制限等も多く、また高額な商品です。

その為、不動産業者は「宅地建物取引士」と呼ばれる国家資格者を配置し、その業務にあたるために免許を付されています。

土地の情報などを扱う際に、宅建業の免許を有しない会社や、宅地建物取引士等の有資格者から土地提案を受けるということは、

無免許タクシーに乗っているようなものです。

 

 

宅建業免許を保有する建築会社は何が安心？

 

テクノホームでは建設業免許と宅建業免許を有していますが、具体的にはその何が安心なのでしょうか？

実際に当社で土地探しからサポートをさせて頂いたお客様の実際の声は以下のようなものです。

 

■　予算超過しない家づくりができた

■　不動産取引はわからないことが多いが、テクノホームが土地の契約時に立ち会ってくれて安心だった

■　建物のサイズに合わせた土地提案を受けることができた

 

（一部引用株式会社テクノホームGoogleクチコミ：https://g.co/kgs/aptm1tW）

 

また、先述した通り不動産の権利関係は複雑であり、次にご紹介する「市街化調整区域」での建築の際には

かなりの専門的な知識が必要となります。

 

 

市街化調整区域の土地は要注意

 

 

お客様の中では、90坪～100坪ほどの大きな土地にマイホームを建築したいと希望される方も多くいらっしゃいます。

そのような場合では、土地価格が安く設定されている「市街化調整区域」での建築をご提案する形となりますが、

その際には特に注意が必要です。

まずはじめに、そもそも市街化調整区域とはどのようなエリアなのかから見ていきたいと思います。

 

 

市街化調整区域は原則として家が建てられない？

 

そもそも土地というものは、大別して「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。

埼玉県都市整備部都市計画課によると、

「都市計画法では、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、必要がある時は、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域の区分を定めることができるとされています。

この市街化区域と市街化調整区域との区分のことを「区域区分」といいます。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされ、

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされています。」と説明がされています。

 

（出典：市街化区域・市街化調整区域 – 埼玉県）

 

簡単にイメージすると、駅前の大型分譲地等は市街化区域、駅から少し離れたところにある大きな土地に建っていて、

住宅が密集していないエリアが市街化調整区域のようなイメージです。

 

ここにも記載がある通り、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域として指定されているので、

原則としては住宅の建築が認められていない地域になりますが、一定の要件を満たせば住宅を建てることが認められます。

 

ここの一定の要件は、行政単位で異なる要件が示されることがあり、さらに整備しなければならない設備等も異なります。

「適正な知識を持たない工務店から市街化調整区域の物件を紹介され、土地の契約まで進めたのに、実は

その土地で建物を建てる適格要件を満たしていないことが後でわかった」等のトラブルが起こる可能性もゼロではないです。

 

その為、市街化調整区域での建築は慎重に進めるべきであり、市街化調整区域内での建築を行う際には、

建築を行う会社が「宅建業者」であるか、もしくは担当者が「宅地建物取引士」であるかなどの確認を行うことはマストです。

必ずこのポイントは確認をするようにしてください。

 

 

建築会社の「概算資金計画書」を根拠に土地契約を進めない

 

 

注文住宅を建築する上では、建物を建てる土地の契約を進めなければ話を前に進めることはできません。

予算に上限を設けないようなお客様であれば話は別ですが、家づくりには当然「予算」を設定していくことになります。

土地契約前には、その土地で希望の建物を建てる際に「予算超過していないか」を確認しなければ話を前に進めることができませんから、

お客様は建築会社に土地調査を求め、その土地での工事費用を積算してもらい、予算超過しないかを確認した上で契約に進むことが一般的です。

 

しかし、その際に注意していきたいのが建築会社が提出する「概算資金計画書」となります。

 

 

概算資金計画書とは

 

概算資金計画書とは、多くのハウスメーカーや工務店が採用している資金計画書となります。

その名の通り「概算」となりますので、確定的ではありません。備考欄に、内容が変動する可能性等が触れられていることがあります。

内容の変動が下振れする分には問題ありませんが、上振れする際には大きな問題となります。

 

 

概算資金計画書の何が問題なのか

 

多くの会社が採用している概算資金計画書の何が問題なのかというと、次のポイントが問題になることが多いです。

 

■　項目の付帯工事費用が概算となっている場合

 

注文住宅の場合には、建物本体価格に加えて、上水道の引込工事費用や浄化槽設置費用などの工事費用をまとめた「付帯工事」という工事費用があります。

この付帯工事費用とは、決まった金額が設定されているわけではなく、建築地によって全く異なるものとなります。

その為、費用が抑えられる物件であれば300万円以下となる場合もあれば、500万円を超えてくる場合もあります。

 

大きなウェイトを占める付帯工事費用が概算となっていると、後々詳細事項を調査していったら実はもっとお金がかかることが分かった等の

トラブルに発展する恐れがあります。また、悪質な営業マンとなりますと「注文住宅は予算超過ありき」とお客様に事前に認識を埋め込むようにして、

自分に逃げを作る場合もあるようです。

 

 

確定資金計画書をもとに土地契約を進めること

 

そこでテクノホームが推奨するのが「確定資金計画書」をもとに土地契約を進めることです。

当然、建物の内容が確定しているわけではないのですべてを確定するわけにはいきませんが、最低限「付帯工事費用」に関しては

確定的な資金計画書の提示を求めるべきです。

 

また、その項目も「一式」の表記ではなく、しっかりと細分化されていて、お客様ご自身が見たときに

「どのような項目に、どれくらいのコストがかかるのか」がしっかりとわかるような内容になっているかを確認してください。

更に、その内容が「上振れする可能性があるのか」を確認してください。

これらをしっかりとお客様自身で確認することで、お客様自身の身を守ることにつながってきます。

 

 

加須市で市街化調整区域の土地を買うならテクノホームにお任せください！

 

テクノホームでは、上記でご紹介させていただいた市街化調整区域内の90坪～122坪の土地を

埼玉県加須市で分譲中です！すでに許認可を取得済、造成工事完了しているこだわりの分譲地ですので、

どうぞお気軽にお問合せください。

 

■　加須市間口建築条件付き売地（分譲地）

（加須市間口分譲地）

 

 

▲カーナビ検索：加須市間口１２７８－１　付近

 

 

■　加須市琴寄分譲地（建築条件無し）

 

▲カーナビ検索：加須市琴寄２７６－１　付近

 

 

土地探しから家づくりまでテクノホームにお任せ下さい！

テクノホームでは、つぎのような理想を叶えて、ご家族がいつまでも快適に暮らせるようにサポートいたします！

■　猫・犬などペットも人もともに快適に過ごせる家

■　子や孫の代まで住み続けられる高品質な家

■　健康な暮らしを作るきれいな空気の家

■　家族がストレスを感じない間取り

■　住宅ローンに圧迫されない価格の家

時には土地探しからお客さまのお手伝いをし、今回紹介したような平屋構造にもマッチした土地をご提供します。
また、土地が決まれば、土地の広さや形、周辺環境にマッチしたベストな平屋をデザイン・新築いたします。

家を建てたご家族が、テクノホームの家で、いつまでも幸せに暮らしてくださることが、私たちの願いです。
ご家族に寄り添って家づくりを進めます。
そして、お引渡しの後も、末永く、建てた家を、良い状態に維持できるよう、サポートさせていただきます。

埼玉県、茨城県、千葉県で家づくりをご検討中の方は、ぜひご相談ください。

 

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